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住宅金融支援機構 2022年度制度改正 「【フラット３５】S（ZEH）」「グリーンリフォームローン」新設
（独）住宅金融支援機構は、質の高い住宅取得を促進し、脱炭素社会の実現に向けた取り組みを加速させるために、長期固定金利型住宅ローン【フラット３５】の制度改正を実施しています。今回は、今年10月以降に新たに創設される「【フラット３５】S（ZEH）」や「グリーンリフォームローン」の概要等を中心に、今年度の制度改正の内容についてご紹介します。
【フラット３５】S（ZEH）を新たに創設
（独）住宅金融支援機構では、脱炭素社会の実現や既存住宅市場の活性化等に向けて【フラット３５】の制度改正を実施しています。今年４月には、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、借入金利を一定期間引き下げる「【フラット３５】維持保全型」の新設や、「【フラット３５】地域連携型（子育て支援）」における金利引下げ期間の拡大などが既に実施されています。
そして、今年10月には、「【フラット３５】S（ZEH）」の新設が予定されています。これは、ZEH等の基準に適合する場合、【フラット３５】の借入金利から当初５年間が年0.5％、６～10年目までが年0.25％引き下げられるものです。ZEHまたはZEH-M以外の場合でも、寒冷地や階層数等の適用条件を満たす場合は、同商品を利用することが可能となります（図１）。
ただし、ZEH OrientedまたはZEH-M Orientedを除き、太陽光発電システム等の再生可能エネルギー設備の導入が必要となります。
同商品を利用する場合は、原則として、適合証明検査においてBELS評価書の提出が求められますが、ZEH OrientedまたはZEH-M Orientedを利用する場合は、BELS評価書によらず設計内容説明書、計算書等の提出も可能となります。また、今年10月以降の設計検査申請分より適用となりますが、設計検査申請が９月以前であっても、BELS評価書を提出する場合には、10月以後の竣工現場検査・適合証明申請分より適用となります（図２）。
【フラット３５】Sの基準見直しで省エネ性能強化へ
【フラット３５】Sにおける省エネルギー性の基準についても、見直しが予定されています（図３）。
借入当初から10年間の借入金利が引き下げられる「金利Aプラン」では、断熱等性能等級５以上かつ、一次エネルギー消費量等級６の住宅、借入当初から５年間の借入金利が引き下げられる「金利Bプラン」では、断熱等性能等級４かつ、一次エネルギー消費量等級６の住宅か、断熱等性能等級５以上かつ、一次エネルギー消費量等級４または５の住宅であることが求められます。
金利引下げ方法を「ポイント制」へ変更
【フラット３５】における多様な金利引下げパターンをより分かりやすくするために、今年10月以降の借り入れ申し込み受け付け分より、金利引下げ方法が「ポイント制」に変更となります。金利引下げメニューごとにポイントを定め、その合計ポイント数に応じて金利内容が決まる制度で、原則として四つのパターンとなります（図４）。
各グループから選択できるのは一つのメニューのみで、「1. 住宅性能で選ぶ」で【フラット３５】リノベを選択した場合は、「2. 管理・修繕で選ぶ」からメニューを選択することはできません。なお、９月以前に申し込み、10月以降に資金実行を受ける場合には、制度変更による金利引下げ内容の差異を確認した上で、いずれの制度を適用するか選択することが可能です。
来年４月以降は【フラット３５】の省エネ技術基準を見直し
今年10月以降の借り入れ申し込み受け付け分から、【フラット３５】の借り換え融資を利用する際、融資の対象となる物件が長期優良住宅の場合は、最長返済期間が延長される予定です。具体的には、①「80歳」から「借り換え融資の申し込み時の年齢」を差し引いた年数と、②「50年」から「従前の住宅ローンの経過期間」のいずれか短い年数（１年単位）が上限となります（図５）。
「グリーンリフォームローン」新設で省エネリフォームを推進
同機構では、【フラット３５】の制度改正のほか、省エネリフォームに利用可能な融資「グリーンリフォームローン」の取り扱いを、今年10月から開始する予定です（図７）。
住宅の省エネルギー性能の向上を図るため、既存住宅の省エネ推進を資金面から支援し、政府と一体となって脱炭素社会の実現に向けて取り組んでいく考えです。
同制度は、断熱改修工事や省エネ設備設置工事において、一定の基準を満たす省エネリフォームに対する全期間固定金利型のリフォーム融資です。更に、住宅全体の断熱性能をZEH水準とする工事や、一つの区画内の外皮性能をZEH水準（仕様基準）とする工事など、省エネルギー性能を著しく向上させるリフォームの場合は、「グリーンリフォームローンS」として金利が引き下げられます。
最大500万円まで利用可能で、最長返済期間は10年となります。省エネリフォームと併せて行うその他のリフォームについても融資の対象となりますが、その他のリフォームの融資額の上限額は、省エネリフォームに関する工事費の金額までとなります。
融資手数料は無料で、無担保・無保証の商品となっており、住宅ローンを返済中の場合でも利用することが可能です。また、満60歳以上の方は「高齢者向け返済特例（ノンリコース型）」を利用することができますが、その場合には担保が必要となり、団体信用生命保険に加入することができなくなります。
なお、融資の利用に当たっては、技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得することが求められ、適合証明検査機関へ物件検査の申請を行い、合格することが必須となります。また、工事完了時の検査においては、工事前、工事中及び工事後の写真の提出が必要となります。その他の詳細については、決まり次第、同機構のホームページにて公開される予定です。
